Sûretés réelles immobilières pour autrui : la prescription est trentenaire

Cass. com., 2 juin 2021, n°20-12.908

Dans le cas où une sûreté réelle immobilière a été consentie pour garantir la dette d’autrui, l’action du bénéficiaire de cette garantie est soumise à la prescription trentenaire.

En l’espèce, la banque CL (ci-après « la Banque ») avait consenti une ouverture de crédit à la société CAF (ci-après « la Société »). 

Par un acte notarié du 16 février 1993, M. et Mme B, désignés en qualité de cautions réelles, ont consenti une hypothèque sur un ensemble de biens immobiliers leur appartenant, en garantie du paiement des sommes dues par la Société à la Banque.

Suite au redressement judiciaire de la Société, les cautions réelles ont assigné la Banque en extinction des hypothèques par acte du 12 novembre 2014.  

Après une première décision d’instance, cette affaire est portée devant la cour d’appel de Montpellier, laquelle a accueilli les prétentions des cautions réelles par un arrêt du 18 décembre 2019, en déclarant leur engagement éteint par prescription. La Banque a alors formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation devait ainsi se prononcer sur la question de savoir si la sûreté réelle immobilière consentie pour autrui était soumise à la prescription quinquennale de droit commun, applicable en matière de cautionnement, ou à la prescription trentenaire, applicable en matière réelle immobilière. 

La question pouvait légitimement se poser, et ce au regard de l’originalité de la sûreté réelle pour autrui, empruntant au cautionnement la relation tripartite tout en adoptant majoritairement le régime des sûretés réelles.

Par un arrêt rendu le 2 juin 2021, la Cour de cassation a estimé que la prescription applicable à l’action en matière de sûretés réelles immobilières consenties pour garantir la dette d’autrui est trentenaire, suivant ainsi le régime des sûretés réelles immobilières.

Si cette solution peut sembler inconfortable du point de vue de la caution réelle, il faut toutefois relativiser son impact. En effet, il convient de rappeler que si la sûreté est consentie pour garantir la dette d’autrui, elle va suivre en tant qu’accessoire le sort de cette dette principale. Ainsi, dès lors que la prescription de la dette principale est acquise, la sûreté est éteinte et la question de sa prescription ne se posera plus. 

La décision n’est pas surprenante au regard de la jurisprudence antérieure. En effet, après plusieurs hésitations jurisprudentielles concernant la nature de la sûreté réelle pour autrui, la Cour de cassation a finalement considéré par un arrêt fondateur (Cass. ch. mixte, 2 déc. 2005, n°03‐18.210) qu’une sûreté réelle consentie pour garantir la dette d’un tiers n’implique aucun engagement personnel à satisfaire à l’obligation d’autrui, et n’est donc pas un cautionnement. 

Ainsi, les cautions réelles n’ont ni droit au bénéfice de l’obligation d’information annuelle de la caution (Cass. civ. 1ère, 1er févr. 2000 n°98-11.390), ni droit au bénéfice de discussion et de division (Cass. civ. 1ère, 6 mars 1979, n°77‐11.840 ; Cass. civ. 1ère, 21 juin 1978, n°76‐14.254), ni droit au bénéfice de subrogation (Cass. civ. 3ème, 12 avr. 2018, n°17‐17.542).

Le présent arrêt précise encore ce régime, puisque les cautions réelles en matière immobilière n’ont pas non plus droit à la prescription quinquennale.

On peut néanmoins s’interroger sur l’impact du projet de réforme imminent du droit des sûretés, qui ne semble toutefois pas remettre en cause cette solution. En effet l’article 2325 de l’avant-projet d’ordonnance prévoit que « [l]a sûreté réelle conventionnelle peut être constituée par le débiteur ou par un tiers. Lorsqu’elle est constituée par un tiers, le créancier n’a d’action que sur le bien affecté en garantie ».

Ainsi, si le bien donné en garantie relève de la matière réelle immobilière, l’action du créancier étant limitée à ce bien, elle sera très certainement soumise à la prescription trentenaire.

A rapprocher : Article 2232 du Code civil ; Article 2227 du Code civil ; Article 2224 du Code civil ; Cass. ch. mixte, 2 déc. 2005, n°03‐18.210

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