Le constat de la résiliation de plein droit d’un bail en liquidation judiciaire

Cass. com., 9 octobre 2019, n°18-17.563

Lorsque le juge-commissaire est saisi d’une demande en constatation de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, et ce en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, le bailleur n’a pas à appliquer la procédure prévue aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce, prévoyant la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

En l’espèce, la société B, bailleur, conclut avec la société C, preneur, un bail commercial portant sur des locaux destinés à l’exercice de l’activité commerciale de la société C.

Par la suite, la société C est placée sous procédure de liquidation judiciaire suivant un jugement rendu le 17 novembre 2016.

Par ordonnance rendue le 8 mars 2017, le juge-commissaire désigné dans le cadre de cette procédure autorise la cession du fonds de commerce de la société C.

Par requête du 21 mars 2017, la société B, bailleur, demande au juge-commissaire de constater la résiliation du bail, et ce en raison du défaut de paiement des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire et non en raison de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le 25 avril 2017, l’acte de cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail, est signé sous plusieurs conditions suspensives.

D’une part, il est précisé que la réalisation définitive de la cession est soumise à la condition que l’ordonnance rendue le 8 mars 2017, autorisant la cession du fonds de commerce de la société C, ne soit pas infirmée.

D’autre part, la réalisation définitive de la cession est également soumise au prononcé d’une décision définitive rejetant la demande formée par la société B en constatation de la résiliation du bail.

Par ordonnance rendue le 16 juin 2017, le juge-commissaire rejette la requête en constatation de la résiliation du bail.

Le bailleur décide de contester la décision rendue par le juge-commissaire.

Après une première décision d’instance ayant rejeté le recours formé par la société B à l’encontre de l’ordonnance rendue le 16 juin 2017, l’affaire est portée devant la cour d’appel de Paris.

Par arrêt rendu le 4 avril 2018, la cour d’appel de Paris confirme la décision de première instance.

En effet, les juges du fond estiment principalement que les dispositions de l’article L.622-14 du Code de commerce, relatives aux modalités de résiliation du bail en matière de procédure collective, ne dérogent pas à celles de l’article L.145-41 du même code.

Pour rappel, l’article L.145-41 du Code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Ainsi, les juges du fond considèrent que le bailleur aurait dû, préalablement à toute saisine du juge-commissaire, faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

Par arrêt rendu le 9 octobre 2019, la chambre commerciale de la Cour de cassation casse et annule en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 4 avril 2018 par la cour d’appel de Paris.

La Cour suprême rappelle que lorsque le bailleur agit devant le juge-commissaire afin de demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail, en application des dispositions de l’article L.622-14 du Code de commerce, et ce sans revendiquer la clause résolutoire, celui-ci n’a pas l’obligation de faire délivrer un commandement de payer visant précisément cette clause.

Cette décision n’est pas surprenante.

En effet, a contrario, la chambre commerciale de la Cour de cassation a pu décider qu’en application d’une clause résolutoire, le bailleur est tenu de délivrer un commandement de payer visant une telle clause, et ce préalablement à toute demande en constatation de la résiliation de plein droit du bail (Cass. com., 28 juin 2011, n°10-19.331).

Or, en l’espèce, le juge-commissaire a été saisi d’une demande en constatation de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, et ce en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur.

Ainsi, la décision de la Cour de cassation, rendue le 9 octobre dernier, apparaît cohérente au regard des décisions antérieures.

A rapprocher : Articles L.622-14 et L.145-41 du Code de commerce ; Cass. com., 28 juin 2011, n°10-19.331

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