Résiliation du bail pour non-paiement des loyers postérieurs

Photo de profil - NAYROLLES Sophie | Avocat associée | Lettre du Restructuring

NAYROLLES Sophie

Avocat associée

Cass. civ. 3ème, 24 novembre 2021, n°20-20.973

La procédure devant le juge-commissaire qui consiste, sur le fondement de l’article L. 641-12 alinéa 3 du Code de commerce, à demander le constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison du défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, obéit à des conditions spécifiques et est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Elle peut donc être introduite sans nécessité de faire délivrer un commandement de payer au préalable.

Des époux ont donné à bail des locaux commerciaux à une société. Cette dernière a fait l’objet d’un redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire.

 

Dans ce contexte, les bailleurs ont déposé une requête devant le juge-commissaire en constatation de la résiliation du bail sur le fondement des articles L. 641-12 et L.622-14 du Code de commerce pour défaut de paiement des loyers postérieurs au prononcé de la liquidation judiciaire.

 

 

C’est seulement ensuite que les bailleurs ont délivré au liquidateur judiciaire de la société locataire des locaux commerciaux, un commandement de payer les loyers impayés postérieurs au prononcé de la procédure de liquidation.

 

En outre, ils l’ont assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés.

 

La Cour d’appel de Poitiers, par un arrêt en date du 14 mai 2019, a déclaré irrecevable la demande des bailleurs tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire en application des articles L.641-12 et L.622-14 du Code de commerce, au motif que ces derniers n’avaient pas fait délivrer à la société locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, préalablement à la mise en œuvre des articles L.641-12 et L.622-14 du Code de commerce.

 

Les bailleurs ont alors formé un pourvoi en cassation.

 

La Haute Cour casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Poitiers et rappelle au visa des articles L. 641-12, 3° et R. 641-21, alinéa 2 du Code de commerce, que lorsque le juge-commissaire est saisi sur le fondement de L. 641-12, 3°, du Code de commerce d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de redressement judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

La Troisième chambre civile fait ainsi droit aux bailleurs en distinguant les fondements de la résiliation du bail et le formalisme obligatoire pour le bailleur. Comme le précise la Cour de cassation, en agissant devant le juge-commissaire pour demander la constatation de la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 641-12, 3°, sans revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire, le bailleur n’est pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du Code de commerce. En se prononçant ainsi, la Haute Cour confirme sa jurisprudence antérieure, qui avait déjà conclu à la spécificité de la procédure prévue par l’article L. 641-12, 3° du Code de commerce.

 

À rapprocher :  Cass, Com., 9 octobre 2019, n° 18-17.563

Sommaire

Autres articles

some
La désignation du débiteur par l’ordonnance du juge-commissaire en qualité de partie devant saisir la juridiction compétente pour trancher le litige, n’est pas exclusive de la qualité pour agir des autres parties
Cass. com. 2 mars 2022, n°20-21.712 En présence d’une contestation sérieuse de la créance déclarée relevée par le Juge-commissaire, l’action introduite – non par le débiteur pourtant désigné par l’ordonnance – mais par le liquidateur judiciaire dans le délai d’un…
some
Jugement réputé non avenu en l’absence de reprise de l’instance en cours interrompue
Civ. III, 12 janvier 2022, pourvoi n° 20-23.599 Les jugements même passés en force de chose jugée, obtenus après l’interruption de l’instance et sans que l’instance ait été régulièrement reprise sont réputés non avenus. En l’espèce, le syndicat de copropriétaires…
some
L’associé d’une société civile est-il éligible aux dispositions relatives au surendettement des particuliers ou aux dispositions du Livre VI du code de commerce ?
Cass. 2e civ., 16 décembre. 2021, n°20-16.485 La seule qualité d’associé d’une société civile ne suffit pas à faire relever la personne concernée du régime des procédures collectives et à l’exclure du champ d’application des dispositions du code de la…
some
Date des faits à prendre en compte pour l’extension de la liquidation judiciaire après résolution du plan
La jonction des procédures de liquidation judiciaire ouvertes après la résolution d’un plan peut être prononcée à raison d'une confusion des patrimoines caractérisée par des faits postérieurs au jugement arrêtant le plan.
some
Conséquences de l’absence du ministère public à l’audience au cours de laquelle est prononcée la faillite personnelle du débiteur
La Cour de cassation rappelle que, lorsqu'il engage des poursuites afin de faire prononcer une faillite personnelle, le ministère public agit en tant que partie principale et doit donc conformément à l’article 431 du Code de procédure civile être...
some
Dessaisissement du débiteur et virements en cours au jour du prononcé de la liquidation judiciaire
Les ordres de virement émis par le débiteur avant le jugement prononçant sa liquidation judiciaire et emportant ainsi son dessaisissement, sont opposables à la procédure collective peu important qu’ils aient été exécutés après cette date.